Baurecht: Klären Sie den Bauherrn auf!

Ein Bauherr beauftragte einen Unternehmer mit der Herstellung eines Gefälleestrichs für seine Terrasse, die er mit Naturstein belegen wollte. Nach der Ausführung nahm er den Unternehmer auf Gewährleistung in Anspruch. Der Estrich weise nicht das geforderte Gefälle auf. Regenwasser könne nicht abfließen, weshalb auf dem Belag unschöne Kalkausbildungen entstünden. Der Unternehmer erläuterte daraufhin mit einer Vielzahl von Argumenten, warum kein Mangel bestehe, weshalb er nicht in Haftung genommen werden könne. Insbesondere habe er mit dem Bauherrn ein geringes Gefälle vereinbart. Unter Berücksichtigung des Höhenfixpunkts habe er gemäß Auftrag, DIN 18195-5 und Flachdachrichtlinie fachgerecht gearbeitet und sei daher nicht verpflichtet gewesen, ein Gefälle über 1% herzustellen.

Das Urteil
Das Oberlandesgericht Brandenburg (10 U 80/23) folgte der Argumentation des gerichtlichen Sachverständigen. Dieser habe zu Recht bestätigt, dass ein Gefälle von weniger als 1% einen Mangel darstellt. Eine Unterschreitung des erforderlichen Gefälles von 3% sei bei genutzten Naturstein-Terrassen nach den maßgebenden DIN-Vorschriften nicht zulässig. Grundsätzlich hätten die Parteien im konkreten Fall und auch ganz allgemein die Möglichkeit, eine sogenannte »Beschaffenheitsvereinbarung nach unten« zu treffen, also negativ von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abzuweichen. Eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung sei hier aber nicht (wirksam) erfolgt. Zwar habe der Unternehmer den Bauherrn vor Arbeitsbeginn unstreitig darüber in Kenntnis gesetzt, dass grundsätzlich ein größeres Gefälle von deutlich mehr als 1% auszuführen sei. Über das bestehende Risiko, also die Folge der Unterschreitung des Gefälles, nämlich Pfützenbildung und damit einhergehende optische Beeinträchtigungen des Belags, habe er den Bauherrn aber nicht aufgeklärt bzw. ihm keine entsprechenden Hinweise an die Hand gegeben.

Die Bewertung
Der durch das Oberlandesgericht entschiedene Fall ist vielschichtiger, als die Zusammenfassung vermuten lässt. So waren an dem konkreten Fall unterschiedliche Unternehmen und auch ein Architekt beteiligt, deren individuelle Verantwortlichkeit umfassend gewürdigt werden musste. Maßgeblich ist aber die Feststellung, dass bei einer »Beschaffenheitsvereinbarung nach unten« die gleichen Maßstäbe gelten, wie bei einem Bedenkenhinweis, sofern er die Verantwortlichkeit des Unternehmers wirksam beschränken soll. Es reicht also nicht aus, zu vereinbaren, dass von einer geltenden DIN oder sonstigen Empfehlungen abgewichen werden soll, die zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik gehören. Es reicht auch nicht aus, zu vermerken, dass Bedenken an der konkreten Ausführung bestehen. Wirksam sind eine »Beschaffenheitsvereinbarung nach unten« und ein Bedenkenhinweis nur dann, wenn der verantwortliche Unternehmer die drohenden Folgen der geplanten Ausführung technisch und finanziell klar und verständlich kommuniziert.

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Dieser Artikel wurde in Naturstein 3/2025 unter der monatlichen Rubrik “Baurecht in der Praxis” veröffentlicht.