Baurecht: Rücktritt = Widerruf?

Häufig möchte sich der Auftraggeber (AG) vor oder nach Ausführung vom Vertrag lösen – etwa durch »Rücktritt«, »Kündigung« oder »Anfechtung«. Ist er jedoch Verbraucher, kann sich dahinter ein »Widerruf« verbergen. Das zeigte ein Urteil des OLG Brandenburg (11.09.2025 - 10 U 69/24, nach IBR 2025 Heft 12).  

Ein Verbraucher (AG) schloss mit einem Unternehmer (AN) einen Bauvertrag. Der AN führte die Arbeiten aus; anschließend erklärte der AG den »Rücktritt«. Als der AN seine Vergütung einforderte und klagte, entschied das Landgericht, dass ihm kein Anspruch zustehe. Die Begründung: Der Vertrag sei tatsächlich durch einen »Widerruf« erloschen und habe sich dadurch in ein Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt.  

Rücktritt gilt als Widerruf  
Das OLG Brandenburg bestätigte diese Sicht. Die Erklärung des AG sei als Widerruf auszulegen – selbst dann, wenn der Begriff nicht verwendet oder ein anderes Wort gewählt wurde. Aus dem Schreiben des AG ergebe sich eindeutig, »dass der Vertrag in der vorliegenden Form weder korrekt noch vollständig ist und hier meine Unkenntnis und Unerfahrenheit ausgenutzt wurde (...)« und er nicht mehr an den Vertrag gebunden sein wollte. Entscheidend war, dass der AG – wie so oft – ein rechtlicher Laie war. Der Widerruf war zudem noch fristgerecht möglich. Zwar hatte der AN den AG sogar über sein Widerrufsrecht belehrt, dies jedoch fehlerhaft: Es fehlten sowohl ein Empfänger als auch eine ladungsfähige Anschrift. Eine solche Belehrung ist unwirksam – selbst wenn Name und Anschrift an anderer Stelle auffindbar sind.  

Die Entscheidung überrascht nicht: Der BGH hat bereits (Urteil vom 12.01.2017 – I ZR 198/15) entschieden, dass ein Widerruf auch in anders bezeichneten Erklärungen – etwa einer Anfechtung – enthalten sein kann. Entscheidend ist allein, dass der Verbraucher klar erkennen lässt, den Vertrag nicht mehr gelten lassen zu wollen. Bemerkenswert ist eine ältere Entscheidung des AG Bad Segeberg, Urteil vom 13.04.2015 – 17 C 230/14): Selbst wenn der Verbraucher den Begriff »Kündigung« verwendet, kann das als Widerruf ausgelegt werden, wenn der Inhalt der Erklärung dies nahelegt.  

Ein Widerruf setzt jedoch voraus, dass der AG Verbraucher ist und entweder eine besondere Widerrufssituation vorliegt oder ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB gegeben ist. Besondere Widerrufssituationen bestehen insbesondere bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB) oder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel (§ 312c BGB) geschlossen wurden. Ein Bauvertrag im Sinne des § 650i BGB umfasst nach bisheriger BGH-Rechtsprechung vor allem den Schlüsselfertigbau bzw. »das Bauen aus einer Hand«. Liegt ein Widerrufsrecht vor und ist eine – möglicherweise versteckte – Widerrufserklärung anzunehmen, kann dies erhebliche Konsequenzen haben. Besonders bei Verträgen nach § 312b und § 312c BGB droht dem Unternehmer ein Totalverlust: Nach § 357a BGB schuldet der Verbraucher keinen Wertersatz, wenn er nicht ordnungsgemäß belehrt wurde.  

Tipp für die Praxis  
Immer dann, wenn der AG – aus welchen Gründen auch immer – erklärt, er wolle vom Vertrag Abstand nehmen, darf nicht einfach davon ausgegangen werden, dass er an dem von ihm gewählten Begriff des »Loslösungsrechts« gebunden ist. Im Gegenteil: In solchen Situationen ist stets damit zu rechnen, dass ein Gericht die Erklärung später als Widerruf auslegt. Das kann – wie das OLG Brandenburg eindrücklich zeigt – weitreichende Konsequenzen haben. Umso wichtiger ist es, den AG über ein bestehendes Widerrufsrecht ordnungsgemäß zu belehren. Dann ist ein Widerruf auf 14 Tage begrenzt, und der Unternehmer muss nicht befürchten, dass er für seine Leistung am Ende »leer« ausgeht.  

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Dieser Artikel wurde in Naturstein 1/2025 unter der monatlichen Rubrik “Baurecht in der Praxis” veröffentlicht.